Đất nền 'tan băng' nhưng sẽ khó 'sốt'

Trong khi phân khúc chung cư tăng giá vùn vụt suốt cả năm 2023 kéo dài tới hiện tại vẫn ở biểu đồ đi lên thì đất nền, nhất là đất ven đô lại "ngủ" khá lâu. 

Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường đã ghi nhận sự "đảo chiều" của phân khúc đất nền. "Băng" đã tan và phân khúc này đã tăng lượng giao dịch trên thị trường.

Các chuyên gia nhận định, nhiều khả năng, giá bán đất nền sẽ điều chỉnh tăng từ quý II/2024. Mặc dù thị trường trong thời gian tới sẽ "ấm" lên nhưng khả năng "sốt đất" sẽ không xảy ra. Khó lặp lại kịch bản giá đất nền "nhân đôi, nhân ba" chỉ sau vài năm như trước kia khi thị trường bất động sản đang được định hướng để phát triển bền vững, lành mạnh hơn.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, từ quý II/2024 đất nền sẽ phục hồi sức cầu. Phân khúc này sẽ không có tình trạng nóng "sốt" ồ ạt như trước đây. Giao dịch chủ yếu cũng chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định, chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kỳ tăng giá.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường đất nền từ quý I/2024 đã bắt đầu đón một dòng tiền lớn đến từ những nhà đầu tư lớn với nhiều lô đất "khủng" tại cả khu vực Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Đáng chú ý, những thị trường vệ tinh tiềm năng, khu vực ven đô, sóng săn đất cũng đã bắt đầu xuất hiện. Những tín hiệu này cho thấy, nhiều khả năng đất nền sẽ chuyển động tích cực hơn trong thời gian tới.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam phân tích, nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất nền hiện tại đa phần là những người có sẵn tài chính. Hướng tới đầu tư dài hạn, mua với mục đích làm tài sản tích trữ, để dành, am hiểu về thị trường.

Khi thấy giá đất đã xuống và bắt đầu tăng trở lại, họ đã dùng nguồn tiền gửi tiết kiệm đang có lãi suất thấp để mua. Thị trường đang có tín hiệu tốt lên, thậm chí nhanh hơn dự đoán trước đó nên nhà đầu tư kỳ vọng rằng đất nền sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, sự phục hồi chung toàn thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố; trong đó liên quan đến thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường. Vì thế, nhà đầu tư nên cân nhắc việc sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao ở giai đoạn này. Bởi kinh tế vĩ mô vẫn phải đối diện với nhiều thách thức, các chính sách, giải pháp tháo gỡ từ phía nhà nước cũng cần thêm thời gian để triển khai và phát huy hiệu lực. Ngoài ra, đất nền vẫn là loại hình thu hút nhu cầu mua chủ yếu là đầu tư.

Vì vậy, người mua cần xác định nếu là mua để ở thì nên quyết định sớm khi tìm được sản phẩm phù hợp. Còn nếu chỉ đơn thuần đầu tư thì nên dùng nguồn tiền nhàn rỗi, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà và xác định hướng đầu tư dài hạn.

Thêm một yếu tố được các chuyên gia khuyến cáo nhà nhà đầu tư cần chú ý ở thời điểm này là nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế phân lô bán nền thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh Doanh Bất động sản sửa đổi. Vì thế, trong tương lai, khi thị trường hồi phục trở lại, đất nền sẽ có cơ hội tăng giá nhưng ở mức độ nhất định.

Khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới sẽ không còn hiện tượng "sốt ảo" đất nền và giá tăng nóng, không còn tình trạng "bong bóng" bất động sản. Sự bùng nổ giá đất nền khó diễn ra trong giai đoạn tới.

Hiện tại, nhiều khu vực bị "đẩy giá" tăng cao nhưng chỉ mang tính tự phát, cục bộ ăn theo thông tin hạ tầng. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng, nên lựa chọn những phân khúc có thể tạo ra dòng tiền, đừng vội lao vào những giao dịch chớp nhoáng.

Xu hướng giảm giá đất nền đang dừng lại, thay vào đó là xu hướng tăng nhẹ ở một số thị trường trọng điểm. Dù đất nền đang "ấm" lên nhưng theo các chuyên gia, khó có "sốt nóng" ngay trong năm 2024.

Quý I, lượt tìm mua đất nền tại một số khu vực tăng nhẹ. Đặc biệt là ở các thị trường phía Bắc như Hà Nội, ghi nhận sự gia tăng nhu cầu mua đất. Một số thị trường lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh dù vẫn đi ngang nhưng hầu như không còn "đóng băng" như trước đó.

Ông Trần Minh - Chủ tịch Câu lạc bộ Môi giới bất động sản VSC dẫn chứng, giá nhà trong ngõ Hà Nội đang tăng trở lại do nhu cầu ở thực vẫn rất lớn. Sau giai đoạn giữa năm 2023, giá nhà trong ngõ tăng trung bình 200-300 triệu đồng/sản phẩm. Loại hình này được dự báo vẫn còn tiếp tục tăng nhẹ 10-15% trong năm 2024.

Trước đây, mặc dù thị trường có nhiều biến động nhưng tỷ suất lợi nhuận đất nền vẫn có mức độ tăng giá cao, dao động 20-25% mỗi năm. Thậm chí tại một số dự án, khu vực giá thị trường thứ cấp tăng 40 - 50% một năm. Do đó, phân khúc này vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và nơi trú ẩn an toàn. Dòng sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư có tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn.

Tương tự, thị trường đất nền ở các tỉnh phía Nam cũng đang "ấm" lên sau thời gian trầm lắng kể từ cuối năm 2022. Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường này mới thấy rõ ở một số khu vực đô thị có biến động về quy hoạch, còn đất nền ở khu vực các huyện vẫn chưa có nhiều biến động.

Tp. Hồ Chí Minh hiện vẫn là nơi ghi nhận nhu cầu mua đất nền nhiều nhất khu vực phía Nam. Tuy nhiên, giao dịch vẫn chỉ ở mức ổn định, chưa thực sự có đột biến, đang ở mức thăm dò. Lượng giao dịch thành công tăng nhanh tại các dự án đất nền Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Đất nền có giá dưới 2 tỷ đồng đang được tìm kiếm nhiều nhất thời gian qua. Tiếp đến là các sản phẩm đất nền giá từ 2-6 tỷ đồng. Riêng Tp. Hồ Chí Minh, những khu đất thổ cư có giá 3-4 tỷ đồng được nhiều khách chọn mua để ở.