'Doanh nghiệp ngại làm nhà bình dân vì giá đầu vào cao'

Nội dung trên được ông Nguyễn Xuân Bính, Phó tổng giám đốc Cienco 5 Land, chia sẻ tại diễn đàn phát triển thị trường bất động sản, ngày 26/9. Cienco 5 Land hiện là công ty thuộc Tập đoàn Mường Thanh, được biết đến là chủ đầu tư khu đô thị Thanh Hà.

Nhìn nhận giá nhà Hà Nội và TP HCM trải qua đợt tăng đột biến từ đầu 2023 đến nay, ở góc độ chủ đầu tư, ông Bính cho rằng có nhiều lý do dẫn đến tình trạng này. Theo ông, đây là hệ quả thị trường thiếu nguồn cung nhà thương mại trong 4-5 năm qua.

Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Quy định này khiến nhiều dự án bị đình trệ, không ít chủ đầu tư đã chuẩn bị đất, nhưng chưa thể làm dự án vì không có đất ở.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 quy định việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường dẫn đến chi phí về đất tăng mạnh. Cùng với đó, thủ tục hành chính kéo dài, có những dự án của Cienco 5 Land mất 5-10 năm hoàn thành thủ tục giao đất, xác định giá để tính tiền sử dụng đất. "Trong giai đoạn chờ đợi, chi phí tài chính cho các hoạt động đầu tư không ngừng tăng cùng với lạm phát, kéo theo giá thành sản phẩm đi lên", ông nói.

Phó tổng giám đốc Cienco 5 Land cho rằng "doanh nghiệp không muốn tăng giá nhà vì phân khúc cao cấp chỉ dành cho một bộ phận, không phải đa số nên khó bán, rủi ro lớn". Tuy nhiên các chi phí đầu vào đều leo thang, nhất là tiền sử dụng đất khiến "doanh nghiệp rất ngại làm nhà giá rẻ".

Theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm, Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết số lượng chung cư thương mại giá bình dân ở Hà Nội và TP HCM vẫn rất hạn chế do các chủ đầu tư chủ yếu phát triển nhà cao cấp. So với năm ngoái, nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng với phần lớn dự án giá trên 80 triệu đồng mỗi m2. Thậm chí số dự án giá hơn 100 triệu đồng một m2 có xu hướng mở rộng ra khu vực vùng ven.

Tại Hà Nội, tỷ trọng căn hộ chuyển nhượng dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 3,9%, trong khi phân khúc trên 5 tỷ lên tới 55%. Tại TP HCM, căn hộ trên 5 tỷ đồng cũng chiếm tỷ trọng lớn, hơn 47%. Còn chung cư dưới 2 tỷ đồng chiếm khoảng 7% và cũng đang có xu hướng biến mất.

Tại diễn đàn, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng một trong những điểm nghẽn của thị trường địa ốc còn nằm ở vốn. Ông nói hiện nay tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chủ yếu, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, 60% cho người mua nhà.

Ngoài tín dụng, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 20-30% tổng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, song mới đáp ứng 7% nhu cầu vốn thực tế. Trong khi đó, trái phiếu lại tập trung ở một số doanh nghiệp lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu thiếu minh bạch.

Ông Nghĩa cho biết nguồn vốn cho bất động sản chỉ dựa vào ngân hàng sẽ rất rủi ro. Trong bối cảnh đó, việc Chính phủ dự kiến lập Quỹ nhà ở quốc gia được ông đánh giá là công cụ hiệu quả hỗ trợ người thu nhập trung bình, thấp và huy động vốn bền vững.

Hiện một số vướng mắc liên quan đến loại đất làm nhà ở thương mại, thủ tục hành chính đã được Nhà nước tháo gỡ. Đơn cử, Nghị quyết 171 của Quốc hội cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, kể cả đất không phải đất ở, nhằm thúc đẩy phát triển dự án nhanh hơn, đa dạng hóa nguồn cung nhà ở.

Ngoài ra, việc vận hành chính quyền địa phương hai cấp cùng yêu cầu cắt giảm thủ tục hành chính liên quan xây dựng cũng góp phần giảm bớt đầu mối, tiết kiệm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Ông Bính nhìn nhận Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị khẳng định vai trò của kinh tế tư nhân sẽ giúp nhà đầu tư mạnh dạn bỏ vốn, triển khai dự án và thúc đẩy nguồn cung ra thị trường.

Từ phía cơ quan quản lý, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết Quỹ nhà ở quốc gia khi được thành lập sẽ chỉ phục vụ cho thuê, hoạt động phi lợi nhuận. Cơ chế này giúp quỹ được sử dụng luân phiên, tiết kiệm nguồn lực đất đai, hướng tới đúng người có nhu cầu thực về nhà ở. Sau thời gian thuê, người dân có thể cho thuê lại khi có điều kiện mua nhà.

"Về dài hạn, nếu hình thành được quỹ nhà ở ổn định, chúng ta không phải đau đáu lo về đất xây nhà xã hội", bà Hạnh nói.

Bà cũng cho biết Bộ Xây dựng cùng Bộ Công an, Tập đoàn Viettel đang xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản nhằm kiểm soát nguồn cung, giao dịch và hạn chế tình trạng lệch pha cơ cấu sản phẩm như hiện nay. Hệ thống này sẽ gồm các quy trình đầu mối, tìm kiếm thông tin, cấp giấy chứng nhận, "thậm chí định danh đến từng bất động sản", bà Hạnh thông tin thêm.

Ngọc Diễm