Giá căn hộ chung cư TP Hồ Chí Minh 'tăng nhiệt' vượt nhà liền thổ

Khu Đông, Nam dẫn đầu đà tăng giá

Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam (Vars Ire), quý II/2025, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh ghi nhận sự bứt tốc mạnh mẽ của phân khúc căn hộ, đặc biệt tại khu Đông gồm các phường Thủ Đức, An Khánh, Cát Lái, Long Trường, Bình Trưng, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước và khu Nam với các phường Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Phú Định, Chánh Hưng, Bình Đông cùng các xã Bình Chánh, Bình Lợi, Tân Vĩnh Lộc, Vĩnh Lộc.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Vars Irecho biết, giá căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh đang tăng trở lại trên mặt bằng cao, khiến việc tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Tốc độ tăng đã chạm ngưỡng hai chữ số, đặc biệt tại khu Nam mức tăng lên tới khoảng 35%, trong khi giá nhà riêng tại cùng khu vực chỉ nhích nhẹ khoảng 10%.

Ở khu Đông, giá căn hộ trung bình hiện đạt khoảng 100 triệu đồng/m²; tại khu trung tâm dao động từ 110 - 200 triệu đồng/m². So với đó, giá nhà đất chỉ tăng bình quân 15% trong 8 tháng qua.Chính sự chênh lệch này đã làm thu hẹp khoảng cách giữa căn hộ và nhà liền thổ, thậm chí ở một số nơi, giá căn hộ đã vượt cả giá nhà phố.

Lý giải cho sự “lên ngôi” của phân khúc căn hộ, bà Phạm Thị Miền cho rằng: “Nguyên nhân xuất phát từ tình trạng mất cân đối cung - cầu. Quỹ đất tại TP Hồ Chí Minh (cũ) ngày càng khan hiếm, khiến nguồn cung căn hộ hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở, đặc biệt ở phân khúc cao cấpvẫn duy trì ở mức cao và liên tục tăng. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng ngày càng ưu tiên lựa chọn căn hộ nhờ tiềm năng tăng giá tốt, đồng thời có thể dễ dàng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền ổn định".

Theo bà Phạm Thị Miền, những khu vực ghi nhận mức tăng giá căn hộ mạnh nhất thường là nơi tập trung các dự án hạ tầng trọng điểm, kéo theo nhu cầu đầu tư lớn và giá trị bất động sản tăng nhanh. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế, các chủ đầu tư có xu hướng tập trung phát triển sản phẩm cao cấp, nâng chất lượng nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Bên cạnh đó, chi phí đất đai, nguyên vật liệu leo thang cùng khoản chi phí tồn đọng ở nhiều dự án phải “đắp chiếu” thời gian dài cũng góp phần đẩy giá bán căn hộ lên cao.

“Khẩu vị” của nhà đầu tư đang dần thay đổi

Thực tế, thị trường bất động sản đã phần nào thể hiệnrõ nét cho xu hướng này. Một nhà đầu tư tại TP Hồ Chí Minh chia sẻ câu chuyện về khoản đầu tư vào căn hộ chung cư Safira: “Năm 2024, tôi rao bán căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 67m² với mức giá 2,8 tỷ đồng nhưng hầu như không có ai quan tâm. Đến tháng 5/2025, khi tôi điều chỉnh giá bán lên 3 tỷ đồng thì lượng khách hỏi mua tăng mạnh, thậm chí chỉ trong thời gian ngắn đã có người chốt giao dịch. Hiện nay, căn hộ cùng loại trên thị trường đã được rao bán với giá hơn 4 tỷ đồng”.

Chị Thùy Linh, một khách hàng vừa mua căn hộ tại phường Phú Mỹchia sẻ: “Vợ chồng tôi có ý định sẽ mua một căn nhà trong hẻm để tiết kiệm chi phí, nhưng sau khi xem xét, chúng tôi quyết định chọn căn hộ. Mặc dù giá căn hộ cao hơn, nhưng chúng tôi cảm thấy an toàn hơn hẳn, lại có sẵn hồ bơi, phòng tập gym ngay trong tòa nhà. Hơn nữa, chúng tôi có thể thanh toán theo tiến độ thay vì phải trả một khoản tiền lớn ngay từ đầu”.

Sự tăng giá của căn hộ không chỉ đến từ yếu tố cung cầu mà còn xuất phát từ sự thay đổi trong tư duy và “khẩu vị” của người mua. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vnnhìn nhận: “Không chỉ có những bạn trẻ, có một xu hướng nữa là những người có tiền bây giờ thích sự an toàn, tiện ích. Hiện nay, một bộ phận lớn cư dân đã dần chuyển lên sinh sống tại các khu chung cư, chiếm khoảng 15% tổng dân số TP Hồ Chí Minh".

Ông Tuấn cho biết, khi việc sở hữu ô tô ngày càng phổ biến nhưng tình trạng ùn tắc giao thông ở trung tâm vẫn nghiêm trọng, nhiều người đã chọn chung cư như một giải pháp thay thế. Ngoài ra, hiện các dự án chung cư cao cấp với tiện ích đầy đủ như hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi trẻ em, cùng hệ thống an ninh 24/7 trở thành yếu tố thu hút. Ngoài ra, hình thức thanh toán theo tiến độ của chung cư cũng giúp người mua dễ dàng tiếp cận hơn so với việc phải thanh toán ngay một khoản lớn để mua đất nền hoặc nhà riêng.

Hiện nay, sau khi mở rộng địa giới, TP Hồ Chí Minh đứng trước áp lực giá căn hộ tại khu vực trung tâm ngày càng tăng cao, khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn. Trước thực tế đó, các chuyên gia bất động sản kiến nghị người mua nên cân nhắc các phân khúc có mức giá phù hợp hơn, đặc biệt là tại các phườngBình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi đang được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng kết nối trực tiếp với TP Hồ Chí Minh. Tuy vậy, chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro từ việc đầu tư “lướt sóng” trong giai đoạn này và khuyên nhà đầu tư cần chuẩn bị nguồn lực tài chính vững chắc trước khi cam kết theo đuổi một dự án dài hạn.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, trong khi nguồn cung ngày càng khan hiếm, cộng thêm tác động của hạ tầng và sự dịch chuyển dân cư, giá trị các dự án chung cư có tiềm năng tiếp tục tăng trong tương lai. Đây cũng là một tín hiệu cho thấy bất động sản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ vẫn đang là kênh đầu tư hấp dẫn nếu biết chọn lựa dự án và thời điểm phù hợp.