Nên vay ngân hàng một nửa để đầu tư nhà 4 tỷ cho thuê?

Vợ chồng tôi năm nay 29 tuổi, dự định có con trong 3-4 năm tới. Tôi là nhân viên văn phòng còn vợ học thạc sĩ kết hợp làm thêm online với thu nhập vài triệu đồng một tháng.

Chúng tôi đang làm việc tại thành phố khác, dự định lâu dài chuyển về TP HCM sinh sống. Thu nhập cả hai sau khi trừ phí sinh hoạt còn khoảng 25-30 triệu đồng, chưa tính thêm khoản thưởng quanh 100 triệu đồng một năm.

Chúng tôi có mảnh đất đang bỏ không, nằm khá xa nội thành TP HCM, giá hiện nay khoảng 1,8 tỷ đồng cộng với khoảng 300 triệu đồng tiết kiệm. Tôi tính bán mảnh đất này và vay thêm 2 tỷ đồng để mua căn nhà hơn 4 tỷ đồng ở TP HCM cho thuê. Gia đình hai bên có thể hỗ trợ thêm vài trăm nhưng tôi chưa tính tới.

Nếu cho thuê tỷ suất tầm 2,5% một năm, mỗi năm chúng tôi có thêm thu nhập tầm 100 triệu đồng. Tôi tính vay gói lãi suất ưu đãi cho người dưới 35 tuổi với lãi cố định năm đầu 5,5-9%, sau đó thả nổi. Tôi mới tính toán thử nếu vay trong 10 năm, mỗi tháng phải trả khoảng 25-27 triệu mỗi tháng trong thời gian ưu đãi.

Mong chuyên gia và độc giả tư vấn giúp tôi có nên chọn phương án này!

Độc giả Nguyễn Bình Thuận

Chuyên gia tư vấn:

Trước khi xác định vay mua nhà, bạn cần tính toán kỹ bài toán tài chính để tránh những áp lực và rủi ro. Đầu tiên là xác định nguồn vốn có sẵn, bao gồm tiền tích lũy, tiền tiết kiệm hàng tháng sau khi trừ hết các khoản sinh hoạt, dự phòng và tiền vay mượn từ người thân. Nguồn vốn này nên đạt tối thiểu 50-60% giá trị căn nhà, tức là khoản vay ngân hàng không nên quá một nửa giá trị căn nhà. Thông thường mức vay dao động 30-40% sẽ hợp lý để cân bằng giữa sinh hoạt hàng ngày và việc trả nợ hàng tháng.

Với trường hợp của bạn, khoản vay ngân hàng chiếm 50% giá trị căn nhà nên áp lực trả lãi ngân hàng khá cao, nhất là trong bối cảnh lãi cho vay có xu hướng tiếp tục tăng. Trong hai năm đầu tiên ngân hàng có thể hỗ trợ ưu đãi lãi suất 7-9% mỗi tháng, song những năm tiếp theo có thể thả nổi dao động 12-13%.

Nếu hai vợ chồng không có thêm nguồn thu nhập nào khác, số tiền dư khoảng 25-30 triệu đồng chỉ vừa đủ trả tiền ngân hàng. Khoản thưởng 100 triệu đồng một năm có thể dành cho khoản dự phòng khẩn cấp hoặc giảm bớt dư nợ phải trả.

Trường hợp căn nhà 4 tỷ đồng tại TP HCM có thể cho thuê với tỷ suất tầm 2,5% một năm như bạn dự tính, khoản tiền cho thuê vào khoảng 8-8,5 triệu đồng mỗi tháng. Giả sử vợ chồng bạn không mất chi phí thuê nhà tại thành phố hiện tại, khoản tiền cho thuê này chỉ đủ bù khoảng 1/3 khoản trả ngân hàng hàng tháng.

Nếu căn nhà gặp tình trạng khách vào ra liên tục, khó cho thuê lâu dài hoặc lãi suất thả nổi vọt lên 14-15% sau thời gian ưu đãi, bạn có thể gặp rủi ro gãy dòng tiền. Chưa kể trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, bạn cần đảm bảo thu nhập duy trì ổn định để trả lãi và gốc vay, tránh trường hợp ngân hàng siết tài sản gây ra nhiều phiền phức. Trường hợp nếu có thêm em bé, chi phí dành cho một đứa trẻ ví dụ tối thiểu 6-7 triệu đồng một tháng, hai bạn sẽ khó để ra khoản dự phòng cho các trường hợp khẩn cấp.

Lãi vay hàng tháng luôn là câu chuyện áp lực với nhiều người mua nhà nên đòi hỏi phải tỉnh táo khi tính toán bài toán tài chính. Nhiều người đã từng dồn ép bản thân giảm tối đa các chi phí cơ bản, tạo thành gánh nặng tâm lý khiến cuộc sống không thoải mái và ổn định. Ngoài ra, dùng đòn bẩy tài chính mua nhà trong thời điểm này sẽ khiến bạn dễ đối mặt với rủi ro lãi vay tiếp tục tăng, có thể mất tài sản.

Để chuẩn bị cho kế hoạch mua nhà, bạn nên gia tăng nguồn vốn sẵn có (tối thiểu 50-60% giá trị căn nhà), cải thiện thu nhập và tính toán kỹ khả năng trả nợ của mình đến đâu. Thời điểm hiện tại, gia đình bạn cân nhắc tiếp tục tích lũy và chờ thêm thời gian vợ bạn đi làm trở lại để có thêm nguồn thu nhập ổn định, giúp giảm bớt áp lực tài chính khi quyết định sử dụng đòn bẩy.

Ông Võ Hồng Thắng
Phó tổng giám đốc DKRA Group