Lotte rút lui, ai thiệt?

Ông Phan Văn Mãi - nay là Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính - gọi đây là "một sự lãng phí".

Khu đất vàng Thủ Thiêm - nơi được kỳ vọng là điểm sáng hiện đại bên bờ sông Sài Gòn - sẽ lại tiếp tục quây tôn. Lotte đến, chờ đợi, rồi đi - sau tám năm chuẩn bị cho một "thành phố thông minh" giữa lòng thành phố.

Một tập đoàn nước ngoài rút khỏi dự án gần một tỷ đô không chỉ là câu chuyện kinh doanh, mà còn là câu hỏi lửng về môi trường đầu tư, sự minh bạch, và lòng tin.

Lotte Eco Smart City được quy hoạch trên diện tích 50.000 m² tại khu chức năng 2A, dự kiến xây dựng tổ hợp trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, căn hộ với 5 tầng hầm và 60 tầng nổi. Dự án được ký từ năm 2017, khởi công tháng 9/2022. Tuy nhiên, hơn ba năm trôi qua, khu đất không triển khai được do vướng mắc pháp lý, giải phóng mặt bằng và thủ tục phê duyệt.

Khi phân tích lý do rút lui, cần nhìn cả hai phía: môi trường đầu tư và bối cảnh nội tại của doanh nghiệp. Động thái dừng dự án của Lotte là tín hiệu rõ ràng về tác động của thủ tục chậm trễ đến quyết định đầu tư. Nhưng Lotte gần đây đang tái cấu trúc, chuyển hướng một phần sang bán lẻ và dịch vụ. Nên sự rút lui có thể vừa do yếu tố bên ngoài, vừa do tính toán của doanh nghiệp.

Kết cục của Lotte Eco Smart City phản ánh nhiều nút thắt trong môi trường đầu tư tại Việt Nam. Trước tiên là vấn đề quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Để giao đất dự án, chính quyền phải hoàn tất quy hoạch chi tiết, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và được người dân đồng thuận. Việc vướng đất tôn giáo ở Nhà thờ Thủ Thiêm hay lạc mất bản đồ quy hoạch 1/5.000 cho thấy khâu chuẩn bị thiếu thận trọng. Hệ quả là dự án bị giảm diện tích, mất thêm thời gian rà soát... phá vỡ bài toán kinh tế của nhà đầu tư.

Công tác thẩm định giá đất và nghĩa vụ tài chính cũng rườm rà, do các quy định về phương pháp định giá liên tục thay đổi, khiến dự án phải xác định lại số tiền sử dụng đất.

Tiếp theo là sự thiếu thống nhất giữa các cơ quan. Một dự án phải đi qua nhiều "cửa", mỗi cửa lại có quy định riêng và thời gian xử lý khác nhau: sở Kế hoạch - Đầu tư thẩm định chủ trương, sở Tài nguyên - Môi trường xử lý đất đai, sở Quy hoạch - Kiến trúc phê duyệt thiết kế, UBND thành phố trình HĐND quyết định...

Lotte từ bỏ dự án, TP HCM cũng mất không ít. Mất cơ hội sử dụng đất: mảnh đất vàng bị bỏ hoang, không tạo ra giá trị kinh tế, không đóng góp ngân sách. Mất lòng tin: dự án treo càng lâu, nhà đầu tư càng dè dặt, tạo tiền lệ xấu cho các dự án kế tiếp. Mất nguồn cung bất động sản: dự án không triển khai, thị trường thiếu nguồn cung nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, ảnh hưởng đến phát triển đô thị. Cuối cùng, chúng ta có thể mất điểm trong cạnh tranh, khi nhà đầu tư so sánh môi trường kinh doanh để quyết định sử dụng vốn.

Trong khi đó, TP HCM và Chính phủ đang thúc đẩy thành lập Trung tâm tài chính quốc tế (IFC). Dự án 7,45 ha của Lotte nằm sát khu lõi 9,2 ha - theo định hướng được chọn để xây dựng IFC, tạo nên sự đối lập: một bên dự án FDI lớn rút lui, một bên Nhà nước muốn biến khu vực này thành trung tâm tài chính quốc tế.

Để Thủ Thiêm trở thành "phố Wall của Việt Nam", TP HCM phải đảm bảo hạ tầng đồng bộ, môi trường pháp lý tiên tiến và thủ tục thuận lợi. Điều này trái ngược với trải nghiệm của Lotte - một nhà đầu tư lâu năm cạn lòng kiên nhẫn vì giấy tờ, quy hoạch.

Sự rút lui của Lotte là cơ hội để rà soát và cải thiện môi trường đầu tư. Khi xác định đây là "một sự lãng phí", nhà chức trách có thể biến nó thành động lực cải cách. Đây là phép thử đối với bộ máy hành chính từ lý thuyết đến thực tế trong thu hút và giữ chân nhà đầu tư.

Trong bức tranh tổng thể, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn với dân số trẻ, nhu cầu tiêu dùng tăng và tốc độ đô thị hóa cao. Nhưng một dự án rút lui là lời cảnh báo rằng lợi thế nhân công rẻ và thị trường lớn không đủ để bù đắp khi thủ tục rườm rà và pháp lý bất ổn.

Vậy đâu là giải pháp?

Khó có giải pháp nào dung hòa tuyệt đối được mối quan tâm của nhà đầu tư và quản lý nhà nước. Tuy nhiên, theo tôi cần chú trọng vào các vấn đề sau:

Thứ nhất, minh bạch hóa quy hoạch và thông tin đất đai. Việc mất bản đồ quy hoạch Thủ Thiêm cho thấy hạn chế trong lưu trữ hồ sơ. Tất cả bản vẽ, quy hoạch cần được số hóa, công khai trên cổng thông tin để nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận. Tiến độ giải phóng mặt bằng, thẩm định giá đất cũng nên được công khai định kỳ để nhà đầu tư theo dõi.

Ở Paris, từ năm 2020, mọi tài liệu quy hoạch chỉ có giá trị khi được đưa lên Géoportail de l'Urbanisme (Cổng thông tin quy hoạch đô thị quốc gia); cư dân và nhà đầu tư được bảo vệ vì có thể dựa vào nguồn dữ liệu chính thức và khởi kiện nếu thủ tục ban hành sai. Tương tự, Đạo luật Quy hoạch và Mua sắm bắt buộc 2004 của Anh buộc các quận phải lập Local Plan (Kế hoạch phát triển địa phương), ban hành Masterplan (Kế hoạch tổng thể chi tiết) kèm tham vấn công chúng, giúp cư dân hình dung diện mạo tương lai khu phố, và nhà đầu tư dựa vào đó để đánh giá cơ hội, rủi ro.

Việt Nam đã có Luật Quy hoạch đô thị nhưng việc công khai đồ án sau khi được phê duyệt vẫn còn mang tính hình thức. Các bản quy hoạch thường được đăng tải với dung lượng thấp, độ phân giải kém nên người truy cập khó xem được thông tin cần thiết. Do đó, cần gắn công khai quy hoạch với hiệu lực pháp lý của văn bản và cơ chế trách nhiệm giải trình của chính quyền, thay vì chỉ dừng ở việc yêu cầu đăng tải mà không bảo đảm tính khả dụng và ràng buộc.

Thứ hai, đơn giản hóa thủ tục hành chính bằng cách áp dụng cơ chế "một đầu mối" hoặc "luồng xanh" cho các dự án theo hướng nhà đầu tư "chỉ nên làm việc với một đầu mối"và các sở ngành khác phối hợp xử lý theo mục tiêu "rõ người, rõ việc, rõ thời hạn", tránh việc nhà đầu tư phải gõ cửa nhiều cơ quan.

Chủ trương về đơn giản hóa thủ tục đã có, nhưng chuyển hóa thành hành động là điều không dễ. Một số địa phương đã làm được như Quảng Ninh. Tỉnh này hợp nhất toàn bộ trung tâm hành chính công cấp huyện về một đầu mối cấp tỉnh, đặt cán bộ chuyên môn của các sở, ngành tại chỗ, giải quyết hơn 6 triệu hồ sơ/năm, tỷ lệ đúng hạn trên 98%, hài lòng trên 95%. Bắc Ninh thì phân loại hồ sơ ngay khi tiếp nhận để áp dụng cơ chế "luồng xanh 24 giờ"và"luồng xanh 60%" cho các dự án trọng điểm. Nhờ đó, thời gian giải quyết hồ sơ rút ngắn gần một nửa so với quy định.

Tại Thái Lan, mô hình One Start One Stop Investment (OSOS) cũng cho thấy hiệu quả khi cung cấp mọi dịch vụ cho nhà đầu tư nước ngoài chỉ tại một địa điểm duy nhất. Đặc điểm chung của các mô hình này cho thấy: chỉ khi "một đầu mối" được tổ chức thực chất, gắn với phân quyền, trách nhiệm và công nghệ theo nguyên tắc "đúng vai, thuộc bài, không xung đột" thì thủ tục mới thực sự hiệu quả.

Thứ ba, ổn định chính sách và nhất quán trong thẩm định giá đất là yếu tố then chốt để tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Bởi lẽ, bất kỳ sự thay đổi đột ngột nào trong phương pháp hay khung giá đều khiến chi phí tài chính bị biến động, kéo theo rủi ro pháp lý và kinh doanh. Nhiều địa phương còn áp dụng cách tính khác nhau, dẫn đến tình trạng cùng một khu vực nhưng giá trị đất bị chênh lệch. Đã đến lúc cần một bộ nguyên tắc định giá đất thống nhất, minh bạch và ổn định lâu dài, để vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa duy trì sức hút đầu tư.

Hơn nữa, quy định về quy hoạch không thể chỉ xoay quanh mục tiêu thu hút vốn, mà cũng cần phải đặt lợi ích cộng đồng ở trung tâm. Những báo cáo đánh giá tác động xã hội cần được tiến hành khoa học và nhất quán nhằm bảo đảm dự án không xâm hại đến quyền lợi chính đáng của họ. Khi xảy ra các xung đột như ở Nhà thờ Thủ Thiêm, cần có phương án thỏa đáng, mang tính quyết đoán, tránh để tranh chấp kéo dài.

Một nhà đầu tư rút lui là một sự lãng phí, nhưng cũng là thời điểm để các cơ quan có thẩm quyền nhìn lại. Thành bại của một dự án không chỉ thuộc về nhà đầu tư, nó phản ánh năng lực quản lý, sự minh bạch và cam kết cải cách của chính quyền, bởi "một môi trường kinh doanh không thể thịnh vượng nếu thủ tục rối rắm và quy định chồng chéo".

Lê Văn Tranh