Sai lầm chí mạng khi người trẻ vay tiền tỷ mua nhà trước 30 tuổi

Tôi thấy các bạn trẻ bây giờ, nhiều bạn rất giỏi giang, có những bạn tôi biết mới 25 tuổi đã tính tới chuyện vay nợ mua nhà. Tuy nhiên, hai câu chuyện dưới đây sẽ giúp các bạn tránh được các sai lầm chí mạng khi tính bài toán mua nhà.

Một bạn nữ 25 tuổi, thu nhập 25-28 triệu đồng một tháng, muốn mua căn hộ 2,5 tỷ ở Hà Nội. Cô có 500 triệu tiết kiệm, gia đình hỗ trợ 500 triệu, dự định vay 1,5 tỷ. Với lãi suất 7% một năm, khoản vay trả góp trong 20 năm, số tiền phải trả khoảng 11,8 triệu đồng một tháng. Hiện cô thuê trọ với chi phí 4,5 triệu một tháng và sinh hoạt phí 5 triệu cho ăn uống, chăm sóc cá nhân. Phần còn lại tiết kiệm để hướng tới mục tiêu sở hữu nhà.

Với kế hoạch trên, theo tôi, bạn nữ này đã có một số sai lầm nghiêm trọng như tính toán chưa đủ chi phí sinh hoạt, không chừa lại một khoản dự phòng, đặc biệt là việc giả định lãi suất cố định ở mức 7% một năm.

Trước hết, chi phí sinh hoạt 5 triệu một tháng (khoảng 170.000 đồng một ngày) mà bạn đề cập có vẻ chưa đầy đủ. Bạn cần tính thêm các khoản như hội họp bạn bè, sinh nhật, đám cưới, cà phê, giải trí, xem phim, đi chơi... Những chi phí này có thể làm tăng tổng sinh hoạt lên đáng kể, ảnh hưởng đến số tiền tiết kiệm hàng tháng.

Tiếp theo, giả định chi phí sinh hoạt 5 triệu đồng một tháng như Nhung tính là đủ, thu nhập 25-28 triệu đồng một tháng háng của bạn sau khi trừ chi phí thuê trọ 4,5 triệu và sinh hoạt 5 triệu (tổng khoảng 10 triệu/tháng), sẽ còn khoảng 15 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, tôi khuyên bạn nên trích ra 30% số tiền này (khoảng 4 triệu) vào quỹ dự phòng để đối phó với các rủi ro bất ngờ, thay vì dùng hết để trả nợ ngân hàng. Như vậy, số tiền thực tế bạn có thể dùng để thanh toán gốc và lãi hàng tháng chỉ còn khoảng 11 triệu đồng.

Với mức 11 triệu đồng một tháng này, dựa trên lãi suất phổ biến hiện tại: Hai năm đầu được khuyến mãi ở mức 7%-8% một năm, sau đó thả nổi khoảng 11% một năm, bạn chỉ đủ khả năng vay an toàn khoảng 950 triệu đồng, với kỳ hạn 15 năm.

Bạn đang có vốn tự có 1 tỷ đồng (bao gồm tiết kiệm 500 triệu và hỗ trợ từ gia đình 500 triệu), nên tổng ngân sách mua nhà an toàn không nên vượt quá 2 tỷ đồng. Nếu vay đến 1,5 tỷ như kế hoạch của bạn, tổng sẽ vượt hơn 500 triệu, tức là vượt 50% so với cơ cấu tài chính an toàn, điều này có thể khiến bạn rơi vào tình trạng áp lực tài chính nặng nề.

Sai lầm lớn nhất trong tính toán của bạn là việc lấy mốc lãi suất cố định 7%/năm cho toàn bộ khoản vay 1,5 tỷ trong 20 năm, dẫn đến ước tính trả 11,6 triệu/tháng.

Thực tế, lãi suất vay thế chấp không cố định như vậy, nó thường chia làm hai giai đoạn: giai đoạn khuyến mãi từ 1-3 năm đầu (lãi suất từ 5,5% đến 9%) tùy ngân hàng và thời gian cố định), và giai đoạn sau đó sẽ thả nổi từ 9% đến 13%/năm, tùy theo biến động thị trường và chính sách mỗi ngân hàng. Bạn chưa tính đến mức lãi suất cao hơn sau thời gian khuyến mãi, nên khoản trả hàng tháng có thể tăng vọt, vượt quá khả năng chi trả của bạn.

Tóm lại, với trường hợp này, nên tính toán lại khả năng trả nợ một cách cẩn thận như rủi ro trong công việc (ví dụ biến động thu nhập từ job freelance), chi phí sinh hoạt thực tế, khoản dự phòng để dành, và đặc biệt là lãi vay ngân hàng. Hãy xem xét giảm quy mô vay dưới 1 tỷ, chọn căn hộ với ngân sách dưới 2 tỷ.

Một bạn nam khác cũng 25 tuổi, thu nhập 21 triệu đồng một tháng, muốn mua căn hộ 3 tỷ ở TP HCM. Anh có 300 triệu tiết kiệm, bố mẹ hỗ trợ 1 tỷ, dự định vay 1,5 tỷ. Chi phí thuê trọ và sinh hoạt khoảng 10 triệu đồng một tháng, còn lại để tiết kiệm. Ngoài lương IT 18 triệu, anh dạy gia sư thêm 2,8 triệu một tháng, kỳ vọng lương tăng 2-3 triệu mỗi năm. Tuấn dự tính mất 5-6 năm để trả xong khoản vay và sở hữu căn nhà đầu tiên.

Với kế hoạch này, anh bạn cũng có 3 lỗi tương tự trường hợp đầu tiên, khi có thể tính chưa đủ chi phí sinh hoạt, dồn hết tiền còn dư sau khi trừ chi phí sinh hoạt để trả ngân hàng mà không để lại một khoản dự phòng, dẫn đến tính nhầm thời gian có thể trả hết nợ.

Trước hết, chi phí xăng xe, ăn uống 4 triệu một tháng (khoảng 130.000 đồng một ngày) mà bạn đề cập, chưa rõ đã bao gồm các khoản chi khác như: hội họp bạn bè, sinh nhật, đám cưới, cà phê, giải trí, xem phim, đi chơi...

Tiếp theo, giả định chi phí sinh hoạt 4 triệu một tháng như bạn đang tính đã đủ, tổng thu nhập 21 triệu của bạn (18 triệu đồng một tháng từ công việc IT, 2,8 triệu đồng một tháng từ việc gia sư), sau khi trừ chi phí thuê trọ (3 triệu), điện nước (1 triệu), gửi biếu bố mẹ (2 triệu) và sinh hoạt (4 triệu), bạn còn dư khoảng 11 triệu đồng/tháng.

Tôi khuyên bạn nên trích 3 triệu đồng vào quỹ dự phòng để phòng ngừa rủi ro, thay vì dùng toàn bộ số tiền để trả nợ ngân hàng.

Như vậy, số tiền thực tế bạn có thể dùng để thanh toán gốc và lãi hàng tháng chỉ còn khoảng 8 triệu đồng. Mức này đủ trả cho khoản vay khoảng 700 triệu đồng, với kỳ hạn 15 năm (giả định lãi suất khuyến mãi 7%-8% một năm trong 2 năm đầu, sau đó thả nổi khoảng 11% một năm).

Bạn có vốn tự có là 1,3 tỷ đồng (bao gồm 1 tỷ từ bố mẹ và khoản tích lũy cá nhân), nên tổng ngân sách mua nhà an toàn chỉ nên ở mức 2 tỷ đồng. Nếu mua căn hộ vượt 2 tỷ, lên tới 3 tỷ như bạn dự tính, tổng số tiền vay có thể lên tới 1,5 tỷ, vượt gấp đôi mức an toàn, khiến cơ cấu tài chính của bạn mất cân đối và dễ rơi vào áp lực tài chính.

Một sai lầm lớn trong kế hoạch của bạn là dự tính chỉ mất 5-6 năm để trả hết nợ cho khoản vay. Với số tiền 8 triệu đồng một tháng, bạn sẽ cần tới 15 năm để trả hết khoản vay 700 triệu đồng, chứ không phải 5-6 năm như bạn này nghĩ.

Để trả hết khoản vay 700 triệu trong 6 năm, bạn cần chi trả từ 12 triệu đồng một tháng (trong hai năm đầu khuyến mãi) đến 13 triệu đồng một tháng (sau khi hết thời gian khuyến mãi). Hiện tại, thu nhập của bạn chưa đủ để đáp ứng mức chi trả này. Tôi khuyên bạn nên chọn căn hộ trong tầm ngân sách 2 tỷ và sẵn sàng với bài toán cần 15 năm để trả hết nợ vay.

Nếu bạn muốn mua căn hộ giá trị cao hơn hoặc rút ngắn thời gian trả nợ, thu nhập của bạn cần tăng lên. Ví dụ để trả hết khoản vay 700 triệu trong 6 năm, bạn cần tăng thu nhập của mình thêm 5 triệu (ví dụ, từ việc lương IT tăng 2-3 triệu một năm như bạn dự đoán hoặc tìm thêm nguồn thu nhập khác).

Theo tính toán của tôi, cứ mỗi 10 triệu đồng để dành hàng tháng để trả ngân hàng, bạn sẽ đủ khả năng thanh toán cho khoản vay 800 triệu đồng trong kỳ hạn 15 năm.

Lê Quốc Kiên