Căn hộ tăng giá 700 triệu đồng nhưng lãi bằng 0

Thời gian qua, giá căn hộ tại TP HCM tăng rất mạnh, có những căn tăng cả vài trăm triệu đến hơn một tỷ chỉ trong một năm. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư nhìn lại mới "giật mình" vì thấy mình... không hề có lãi, thậm chí còn âm, nếu tính đủ chi phí lãi vay và chi phí cơ hội.

Đây là sai lầm phổ biến: Chỉ nhìn vào giá tăng tuyệt đối, nhưng bỏ quên chi phí tài chính kéo dài nhiều năm. Trong quá trình tư vấn cho nhiều người, tôi gặp các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Tăng giá 700 triệu trong 3,5 năm nhưng lợi nhuận thực tế gần như bằng không.

Năm 2020, một nhà đầu tư mua căn hộ giá 2,4 tỷ, vay ngân hàng 1,9 tỷ đồng. Ban đầu được ân hạn gốc và lãi nên cảm giác khá nhẹ nhàng, nhưng đến 2022, khi bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi (khoảng 25 triệu đồng/tháng), áp lực lập tức tăng mạnh.

Không chịu nổi dòng tiền âm, họ buộc phải bán ra ở mức 1,9 tỷ và chịu lỗ 500 triệu. Điều đáng nói nằm ở người mua lại căn hộ đó:

- Từ 2023 đến đầu 2024, căn hộ chỉ quanh 2 - 2,1 tỷ, không đủ bù chi phí cơ hội hoặc chi phí lãi vay.

- Đến giữa 2025, giá lên 2,6 tỷ, nhìn bề ngoài có vẻ lãi 700 triệu so với giá mua lại.

Nhưng thực tế, người mua cũng vay 1,9 tỷ, bằng chính số tiền vay của người bán cũ đã bán cho họ. Do đó, tiền lãi trong 3,5 năm vào khoảng 650 triệu đồng. Nghĩa là tăng giá 700 triệu chỉ vừa đủ để trả lãi ngân hàng, gần như không có lợi nhuận thực.

Vậy còn nhiều nhà đầu tư khác trong dự án không bán ra năm 2022 mà giữ đến giờ thì sao? Họ chỉ có lợi nhuận 200 triệu trong 5 năm (từ 2,4 lên 2,6 tỷ). Nhưng khi tính thêm chi phí cơ hội 6% một năm tiền lãi gửi tiết kiệm, hay 10% một năm lãi vay, thì khoản đầu tư này có thể lỗ 20 - 40% so với giá trị thực.

Đây là ví dụ điển hình của nhóm mua giai đoạn 2020-2022, khi thị trường bước vào chu kỳ đi ngang kéo dài, còn lãi vay thì tăng lên.

Trường hợp 2: Tăng giá 1 tỷ sau 3 năm nhưng lãi vay và chi phí cơ hội ăn mòn gần hết

Một nhà đầu tư khác mua căn hộ 4 tỷ năm 2022, dùng 1,6 tỷ vốn thật và vay 2,4 tỷ. Đến năm 2025, giá tăng lên 5 tỷ, trên giấy tờ, họ "lãi" 1 tỷ

Nhưng khi tính đúng:

- Nếu mang 1,6 tỷ gửi tiết kiệm 3 năm thì lãi khoảng 300 triệu đồng.

- Tiền lãi vay 2,4 tỷ trong 3 năm khoảng 700 triệu đồng.

Tổng chi phí tài chính gần 1 tỷ, tức là phần tăng giá 1 tỷ đã bị bào mòn hoàn toàn.
Ngay cả khi bỏ chi phí cơ hội, lợi nhuận thực chỉ khoảng 300 triệu trong 3 năm, thấp hơn so với gửi tiết kiệm cùng kỳ.

3. Vì sao nhiều người tưởng lãi nhưng thực tế không lãi?

Có 3 nguyên nhân chính:

Thứ nhất: Chỉ nhìn vào giá bán mà quên chi phí tài chính

Giai đoạn 2020 - 2024, lãi vay mua nhà nhiều thời điểm lên đến 10% - 14% một năm.
Một khoản vay 2-3 tỷ đồng có thể tạo ra chi phí lãi 200 - 400 triệu một năm.

Trong trường hợp không đi vay, thì vẫn phải tính chi phí cơ hội 6% một năm tiền thay vì mua nhà, thì mang đi gửi tiết kiệm.

Thứ hai chu kỳ đi ngang kéo dài

Nhiều dự án tăng giá trở lại chỉ từ giữa 2024 đến 2025, chủ yếu bù lại thời gian giảm đi ngang trong 2021 - 2023 trước đó.

Nghĩa là những câu chuyện "lãi bạc tỷ trong thời gian ngắn" thực ra chỉ đúng với nhóm mua vào đầu 2024, khi giá còn đi ngang, thị trường chưa bật mạnh.

Đến giữa 2024 và đầu 2025, hầu hết dự án căn hộ tại TP HCM đều tăng giá mạnh, giúp nhóm này chốt lời dễ dàng. Còn với những người đã mua trong giai đoạn 2020 - 2022, giá có tăng thì cũng chỉ đủ đưa hộ "về bờ".

Do đó, nhà đầu tư có lãi hay không còn tùy thuộc vào thời điểm xuống tiền, chứ không chỉ ở mức tăng giá tuyệt đối.

Lê Quốc Kiên