Khi nhà giá 'mềm' chỉ tồn tại trên quảng cáo

Theo giới thiệu, dự án do một chủ đầu tư lớn phát triển, chào bán với giá khoảng 33 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, khi chuẩn bị ký hợp đồng mua bán, chị được thông báo mức giá cộng gộp các chi phí lên đến gần 41 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 10 triệu so với dự tính.

Theo chị Quế Anh, theo tính toán ban đầu, nếu cộng thêm thuế phí thì giá cũng chỉ khoảng 36 triệu đồng mỗi m2. Giá chính thức cao được môi giới giải thích do rổ hàng căn "xấu" đã hết, chỉ còn các căn vị trí đẹp. Khi chị nhất quyết muốn mua căn thấp hơn, môi giới giới thiệu một số căn gần thang máy ở tầng thấp nhưng giá cũng trên 38 triệu đồng mỗi m2, không có mức giá 33 triệu đồng như quảng bá.

"Nếu ngay từ đầu công bố đúng giá, tôi đã không mất thời gian tìm hiểu rồi đặt cọc", chị nói và cho biết các khoản tiền cọc giữ chỗ bị chủ đầu tư giữ trong 2-3 tháng, thậm chí lâu hơn, trước khi giao dịch chính thức diễn ra. Trong thời gian này, người mua không nắm rõ giá bán cuối cùng, trong khi dòng tiền bị "giam" và cơ hội mua các dự án khác bị bỏ lỡ.

Tình trạng tương tự xảy ra với anh Công, người mua nhà tại phường Đông Hòa, TP HCM. Tháng 8, anh tìm hiểu một dự án trên địa bàn đang sống, được quảng bá với giá từ 38 triệu đồng mỗi m2 và nhận đặt chỗ dù chưa mở bán chính thức. Khi có thông báo ký hợp đồng, căn hộ 51 m2 anh quan tâm được chào giá 2,3 tỷ đồng, chưa gồm thuế phí. Tổng chi phí thực tế gần 2,5 tỷ đồng, cao hơn khoảng 600 triệu đồng so với khả năng tài chính ban đầu của anh.

"Nhân viên bán hàng nói không phù hợp thì có thể rút cọc, không mất phí nhưng mất vài tháng mới lấy lại tiền. Thời gian, công sức theo đuổi dự án thì không ai trả lại", anh Công nói và quyết định dừng mua.

Thực tế, nhiều người mua nhà phản ánh mức giá quảng cáo tại không ít dự án chỉ mang tính "tham chiếu", còn giá giao dịch thực tế thường cao hơn hàng triệu đồng mỗi m2. Ghi nhận của VnExpress cho thấy, tại TP HCM và vùng giáp ranh, tình trạng "một dự án, nhiều giá" diễn ra khá phổ biến. Chẳng hạn, dự án quy mô hơn 1.200 căn trên phường Tân Đông Hiệp được quảng bá khoảng 37 triệu đồng mỗi m2, nhưng giá giao dịch thực tế lên tới 40 triệu đồng, chưa gồm VAT. Hay tại phường Phú Hòa, một dự án ven sông công bố giá chỉ từ 52-53 triệu đồng mỗi m2, song khi bán ra phổ biến 55-60 triệu đồng mỗi m2. Khu vực Quốc lộ 13, nhiều chung cư giới thiệu giá bán chỉ từ 38-55 triệu đồng mỗi m2, nhưng giá thực tế khoảng 45-65 triệu đồng mỗi m2...

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho biết việc công bố giá bán "mềm" ở giai đoạn đầu chủ yếu nhằm mục đích tiếp thị. Mức giá này thường chỉ áp dụng cho số ít căn có vị trí kém thuận lợi để thu hút sự quan tâm ban đầu, trước khi chủ đầu tư thông báo hết hàng giá thấp và điều chỉnh mặt bằng giá cao hơn.

Chiến lược này thường đi kèm với việc đẩy mạnh đặt chỗ (booking) để đo lường sức nóng của dự án. Thay vì phân bổ cụ thể, chủ đầu tư có thể nhận booking từ nhiều đơn vị cùng lúc để tạo hiệu ứng nhu cầu lớn, làm cơ sở cho việc tăng giá bán thực tế. Tuy nhiên, nếu tốc độ bán hàng không đạt kỳ vọng, thời gian hoàn trả tiền cọc có thể bị kéo dài hơn so với thông lệ, gây tồn đọng vốn của khách hàng.

Ngoài ra, sự tham gia của các đơn vị trung gian trong việc thu mua số lượng lớn để bán chênh lệch cũng góp phần đẩy giá vượt xa giá trị thực, vô hình trung gia tăng áp lực rủi ro cho người mua cuối.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP HCM, nhận định về mặt pháp lý, phần lớn các trường hợp này rất khó xử lý. Dự án chưa mở bán chính thức, giá chỉ mang tính tham khảo, tiền khách hàng nộp mới là tiền giữ chỗ hoặc đặt cọc thiện chí và thường được hoàn lại nếu không tiếp tục giao dịch. Do đó, chủ đầu tư và sàn phân phối hầu như không vi phạm quy định hiện hành.

Tuy nhiên, xét trên phương diện đạo đức kinh doanh và bảo vệ người tiêu dùng, cách làm này gây nhiều hệ lụy khi khách hàng mất thời gian, chi phí cơ hội và niềm tin vào thị trường, trong khi dòng tiền bị "giam" không tạo ra giá trị. Theo luật sư, về bản chất hiện tượng này xuất phát từ ba nguyên nhân chính: chủ đầu tư chủ động "nhá hàng" để thăm dò thị trường; thị trường biến động khiến doanh nghiệp điều chỉnh giá để tối đa hóa lợi nhuận; hoặc môi giới tự ý quảng cáo sai lệch nhằm câu khách. Trong nhiều trường hợp, cả ba yếu tố cùng tồn tại.

Nguyên nhân sâu xa, theo ông Phượng, nằm ở sự thiếu rõ ràng của Luật Kinh doanh bất động sản, đặc biệt là khái niệm "đưa bất động sản vào giao dịch". Pháp luật hiện nay chưa định nghĩa cụ thể giao dịch bao gồm những hành vi nào, khiến nhiều chủ thể hiểu rằng chỉ khi ký hợp đồng mua bán mới được xem là giao dịch, còn quảng cáo, chào bán, nhận booking hay đặt cọc thì chưa. Khoảng trống này tạo điều kiện cho chủ đầu tư và sàn môi giới lách luật.

Luật sư cho rằng cần điều chỉnh theo hướng bất động sản chỉ được phép quảng cáo, chào bán, nhận cọc khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. "Đưa vào giao dịch" phải được hiểu là mọi hành vi tiếp cận thị trường, bao gồm quảng cáo, chào mời, giữ chỗ và nhận tiền của khách hàng. Cách quản lý này cần tương tự các ngành hàng khác như dược phẩm hay thực phẩm, khi sản phẩm chưa đủ điều kiện lưu hành thì không được quảng bá ra thị trường.

Giới chuyên gia đánh giá việc quảng cáo giá thấp nhưng bán giá cao kéo dài sẽ làm xói mòn niềm tin và méo mó quan hệ cung – cầu. Thị trường hiện thiếu minh bạch thông tin, số liệu không phản ánh đúng giá giao dịch, tạo điều kiện cho tình trạng "một dự án, nhiều giá". Các ý kiến đề xuất cần công khai bảng giá thực tế, tăng cường kiểm tra việc niêm yết giá và nghiên cứu mô hình sàn giao dịch tập trung do Nhà nước quản lý để người mua dễ tiếp cận thông tin, hạn chế rủi ro từ quảng cáo một chiều.

Bên cạnh đó, cần siết chặt từ khung pháp lý gốc. Thị trường chỉ có thể vận hành lành mạnh khi luật được thiết kế rõ ràng, minh bạch và đặt quyền lợi người tiêu dùng làm trọng tâm.

Phương Uyên