Rủi ro khi đầu tư mô hình 'phân lô bán nền' đất nông nghiệp

Tôi đang tìm hiểu mô hình mua đất nông nghiệp diện tích lớn rồi bán lại cho nhiều người theo hình thức đồng sở hữu (sổ chung). Trong trường hợp người bán không thực hiện tách thửa, không xây dựng hạ tầng, chỉ chuyển nhượng để nhiều người cùng đứng tên trên một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc này có bị xem là hành vi phân lô bán nền trái phép hay không?

Ngoài ra, trong thực tế các bên thường có thỏa thuận riêng về việc mỗi người sử dụng một phần diện tích cụ thể trên thửa đất đó. Trường hợp có thỏa thuận như vậy nhưng không thể tách thửa hoặc không thể chuyển mục đích sang đất ở trong tương lai, người bán có thể phải chịu những trách nhiệm pháp lý nào?

Mong chuyên gia tư vấn thêm giúp tôi về các rủi ro pháp lý với mô hình này. Xin cảm ơn!

Độc giả Tấn Thanh

Chuyên gia tư vấn:

Mô hình mua một thửa đất nông nghiệp diện tích lớn rồi chia nhỏ để bán cho nhiều người thực chất là một dạng "lách luật" phân lô bán nền tự phát. Trong thực tế, chủ đất thường tự chia thửa trên sơ đồ rồi bán cho người mua bằng giấy tay, đồng thời sử dụng các chiêu quảng cáo như "mua bán vi bằng", "đang chờ ra sổ riêng" hoặc "bán hết sẽ sang tên sổ chung một lần". Những cách diễn đạt này dễ khiến người mua hiểu lầm rằng giao dịch có cơ sở pháp lý, trong khi thực chất không được pháp luật bảo đảm.

Nguyên nhân khiến các thửa đất này không thể tách sổ riêng thường do không đáp ứng điều kiện tách thửa tại địa phương. Ví dụ, thửa đất không đủ diện tích tối thiểu, không đủ kích thước thửa đất, không tiếp giáp đường giao thông hoặc vướng quy hoạch, tranh chấp.

Sau khi bán cho nhiều người, có hai khả năng thường xảy ra: chủ đất làm thủ tục sang tên một lần để tất cả người mua cùng đứng tên trên một giấy chứng nhận, hoặc người bán vẫn đứng tên và người mua chỉ giữ giấy tờ mua bán viết tay.

Cả hai trường hợp đều tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu không sang tên được do chưa bán hết đất, đất đang thế chấp hoặc phát sinh tranh chấp, người mua gần như không có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi. Ngay cả khi nhiều người cùng đứng tên trên một giấy chứng nhận, việc định đoạt tài sản như bán, thế chấp hay thừa kế cũng trở nên phức tạp vì phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu.

Phần lớn người mua các bất động sản dạng này là những người có nguồn tài chính hạn chế hoặc thiếu hiểu biết pháp lý. Ví dụ cùng một khu vực, một miếng đất thổ cư 50 m2 có sổ riêng để xin phép xây dựng nhà có giá bán 2,5-3 tỷ đồng, thì một miếng đất nông nghiệp cùng diện tích bán bằng giấy tờ viết tay có thể chỉ bằng nửa giá hoặc một phần ba thửa kia. Chênh lệch giá lớn giữa đất ở có sổ riêng và đất nông nghiệp chia nhỏ khiến nhiều người chấp nhận rủi ro để sở hữu một nơi ở.

Hệ lụy thường gặp là giao dịch không được pháp luật bảo vệ, dễ phát sinh tranh chấp, dẫn đến mất trắng tài sản. Ví dụ trường hợp phân lô trái phép đất nông nghiệp, đất quy hoạch nghĩa địa, đường cao tốc tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, bán bằng giấy tay của Alibaba trước đây. Thậm chí có nhiều trường hợp đối tượng lừa đảo một thửa đất bán lại cho nhiều người. Chưa kể, việc phân chia đất diễn ra tự phát nên các khu vực này thường không bảo đảm hạ tầng cơ bản như đường giao thông, điện, nước.

Nếu có nhu cầu xây nhà ở, người mua có thể gặp rủi ro xây nhà không phép trên đất nông nghiệp, dẫn đến nguy cơ bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ công trình khi cơ quan chức năng kiểm tra, dẫn đến mất trắng tài sản. Ví dụ, trường hợp ở Bình Tân (TP HCM) năm 2023, 150 căn nhà xây dựng không phép trên đất nông nghiệp được bán bằng giấy tay đã bị buộc tháo dỡ toàn bộ sau 6 năm tồn tại.

Với người bán, việc chuyển nhượng một thửa đất cho nhiều người cùng đứng tên thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức đồng sở hữu. Thực tế pháp luật không cấm nhiều cá nhân cùng đứng tên trên sổ đỏ. Tuy nhiên, dù các bên có thể thỏa thuận nội bộ việc mỗi người sử dụng một phần diện tích nhất định trên thửa đất, pháp luật chỉ công nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ thửa đất chung. Nếu không tách thửa, việc phân chia phần sử dụng riêng không có giá trị pháp lý và không được cơ quan quản lý bảo hộ.

Trường hợp việc mua bán được quảng cáo theo "từng lô", có sơ đồ chia đất, hoặc có cam kết mỗi người sử dụng một phần riêng biệt nhằm hình thành nhiều nền đất trên thực tế, giao dịch có thể bị xác định là biến tướng của hoạt động phân lô bán nền trái quy hoạch. Khi đó, người bán có thể bị xử phạt hành chính, buộc khôi phục hiện trạng hoặc chấm dứt giao dịch. Nghiêm trọng hơn, nếu việc bán đất được thực hiện bằng thông tin sai lệch nhằm huy động tiền của nhiều người, người bán thậm chí có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự liên quan đến hành vi lừa đảo.

Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập