Sai lầm 'dồn tiền trả nợ mua nhà, chỉ tiêu 6 triệu đồng mỗi tháng'

Với nhiều người trẻ, mua nhà là cột mốc quan trọng của cuộc đời. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít người rơi vào áp lực tài chính nghiêm trọng chỉ vì tính toán sai ngay từ đầu.

Những sai lầm phổ biến thường đến từ việc ước tính chi phí sinh hoạt quá thấp, hiểu sai về lãi suất vay, rơi vào "bẫy ân hạn", chọn nhà quá khả năng tài chính, chờ để dành đủ 100% tiền mới mua nhà.

1. Tính thiếu chi phí sinh hoạt - Sai lầm phổ biến nhất

Nhiều người cho rằng mỗi tháng mình chỉ cần 5-6 triệu đồng là đủ chi tiêu. Nhưng khi rà soát kỹ, hàng loạt khoản thường bị "bỏ quên" như: Chi phí hiếu hỷ, ma chay, ốm đau, thuốc men; gửi tiền cho bố mẹ, gia đình, gặp gỡ bạn bè, giao tiếp xã hội; các khoản phát sinh bất ngờ...

Nếu không tính đầy đủ các khoản này, bài toán dòng tiền sẽ thiếu chính xác dẫn đến áp lực trả nợ tăng cao sau khi vay mua nhà.

2. Lãi suất vay - Đừng nhìn con số lãi suất ưu đãi ban đầu mà vội tin

Một sai lầm nghiêm trọng khác là hiểu sai về lãi suất ngân hàng. Thông thường, ngân hàng quảng bá mức lãi ưu đãi như 7%-9% một năm. Tuy nhiên, đây chỉ là lãi suất áp dụng trong thời gian lãi ưu đãi (thường từ 1 tới 3 năm). Nếu lấy mức lãi suất thấp này tính luôn cho toàn bộ thời gian vay mua nhà 20-30 năm, sẽ bị hụt bài toán tài chính.

Sau khi hết thời gian khuyến mãi, lãi suất sẽ được tính bằng: "Lãi suất huy động" + "Chi phí quản lý của ngân hàng" + "biên độ 3%-5%" (tùy ngân hàng). Ví dụ lãi suất huy động kỳ hạn một năm của ngân hàng là 7% một năm, biên độ trong hợp đồng tín dụng là 4%.

Vậy lãi suất khi thả nổi sẽ không phải là 7% + 4% = 11%, mà phải cộng thêm "chi phí quản lý của ngân hàng" (thường là 1.5% - 2.5%). "Chi phí quản lý của ngân hàng" là phần hay bị bỏ quên nhất.

Người vay cần chuẩn bị tâm lý rằng lãi tương lai có thể xoay quanh mức 13%, thay vì tự tính toán đơn giản là "7% + 4% = 11%".
Việc tính sai 2-3% lãi suất có thể khiến tổng chi phí vay tăng thêm hàng trăm triệu đồng trong suốt thời gian trả nợ.

3. Tính toán bài toán tài chính cho cả thời điểm hết ân hạn gốc lãi của ngân hàng

Người vay cần tính toán đầy đủ: Giai đoạn được ưu đãi ân hạn ngân hàng, và thời điểm hết.

Ví dụ với khoản vay 2 tỷ đồng, nếu đóng bình thường, mỗi tháng sẽ đóng cả tiền gốc và tiền lãi khoảng 29 triệu đồng rồi giảm dần. Nhưng nếu được ân hạn cả nợ gốc và lãi trong 2 năm đầu, nghĩa là trong suốt 2 năm đó người vay không cần đóng đồng nào.

Nhiều người không có khả năng đóng số tiền 29 triệu trên, nhưng vẫn vay mua nhà vì chủ quan cho rằng: 2 năm ân hạn là dư sức để bán lại cho người khác. Tuy nhiên, nếu ai cũng nghĩ vậy thì việc sang nhượng sẽ không hề dễ dàng. Thị trường không phải lúc nào cũng thuận lợi.

4. Chọn nhà phù hợp khả năng thu nhập, không phải cảm xúc

Ngôi nhà lý tưởng về thiết kế, vị trí có thể hấp dẫn, nhưng nếu vượt quá khả năng tài chính thì đó là rủi ro lớn.

Ví dụ khả năng chỉ nên mua căn nhà 2,5 tỷ, nhưng lại quá thích căn nhà 3 tỷ nên ráng vay thêm 500 triệu, dẫn đến hàng tháng tăng thêm 7 triệu đồng trả tiền cho ngân hàng mà không có nguồn bù đắp.

Ưu tiên quan trọng nhất với người mua nhà lần đầu là: An cư trước - nâng cấp sau. Sau 3-5 năm, khi thu nhập tăng và tài chính vững vàng hơn thì việc đổi sang căn nhà tốt hơn hoàn toàn khả thi. Nhưng nếu quá tay ngay từ đầu, người mua rất dễ rơi vào bẫy tài chính.

5. Dự án có nhiều ngân hàng tài trợ sẽ an toàn hơn

Nếu một dự án được nhiều ngân hàng cùng tài trợ, người mua có nhiều lựa chọn vay và có thể chuyển đổi ngân hàng khi cần thiết.

Ngược lại, nếu dự án chỉ có một hoặc hai ngân hàng độc quyền: Người vay bị lệ thuộc, khó có được định giá tài sản cao, đàm phán được lãi suất tốt, phí phạt trả trước có thể rất cao, và phải chịu rất nhiều điều kiện bất lợi khác.

Đặc biệt với dự án hình thành trong tương lai chưa có sổ, người mua thường bị hạn chế ngân hàng cho vay bằng hợp đồng mua bán như định giá thấp, lãi cao, hoặc chỉ 1-2 ngân hàng có hợp tác với dự án cho vay.

Trong khi đó với nhà đã có sổ, người mua có thể tiếp cận nhiều ngân hàng hơn, giảm rủi ro tài chính.

6. Mua nhà sớm là 'con heo tiết kiệm dài hạn'

Một góc nhìn tích cực là: Mua nhà chính là hình thức tích lũy "cưỡng bức".
Thay vì chi tiêu vào tài sản tiêu sản như điện thoại đời mới, xe cộ nâng cấp liên tục, khoản trả góp cố định hàng tháng nhà buộc người mua phải kỷ luật tài chính. Sau thời gian dài, giá trị tài sản tăng lên cũng bao gồm "thành quả" của phần tiết kiệm đó.

Quan trọng nhất, sau 5 - 10 năm, giá nhà sẽ tăng lên rất nhiều mà thu nhập khó tăng theo kịp. Nếu chỉ ngồi chờ khi nào để dành đủ tiền mới mua nhà, thì gần như không bao giờ mua được nhà.

Ví dụ nhiều người mua nhà 10 năm trước với mức giá quanh 1,5 tỷ đồng thì nay căn nhà đó đều đã có mức giá hơn 3 tỷ. Trong khi thu nhập 10 năm trước của họ là 20 triệu đồng một tháng, thì bây giờ chỉ quanh 25 triệu đồng một tháng.

Lê Quốc Kiên