Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Năm 2025 ghi nhận thị trường khả quan hơn, giá nhà phân hóa rõ nét giữa Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, trong khi dòng tiền có xu hướng trở lại các phân khúc bền vững.

Giá cả hợp lý sẽ giúp người trẻ rút ngắn việc sở hữu nhà

Đó là nhận định của nhiều chuyên gia phân tích thị trường bất động sản tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2025) với chủ đề “Đà mới, nhịp vững” diễn ra vào ngày 11/12 ở TP Hồ Chí Minh, Hội nghịthu hút đông đảochuyên gia, chủ đầu tư, nhà môi giới bất động sản tham gia.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, cho biết giá bất động sản duy trì ở mức cao đang tạo áp lực lớn lên khả năng sở hữu nhà của người trẻ. Tuy nhiên, thay vì bi quan, nhiều người đã chủ động thay đổi chiến lược tài chính, thắt chặt chi tiêu và tăng tích lũy để tiến gần hơn mục tiêu an cư.

Khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong tâm lý và hành vi của nhóm từ18 - 44 tuổi với bốn xu hướng nổi bật. Đáng chú ý, 93% người đã lập gia đình và có con đang thuê nhà cho biết họ đặt mục tiêu mua nhà trong 5 năm tới, dù thừa nhận giá vẫn là rào cản lớn. Trong nhóm này, 86% sẵn sàng vay ngân hàng với tỷ lệ 30 - 50% giá trị tài sản, cho thấy tư duy đòn bẩy tài chính ngày càng thực tế.

Một điểm đáng chú ý khác là sự chênh lệch lớn về nhu cầu mua nhà giữa hai thành phố lớn. Tại TP Hồ Chí Minh, nhu cầu sở hữu nhà trong 5 năm tới đạt tới 81%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (69%). Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại TP Hồ Chí Minh chiếm 21 - 31% tổng giỏ hàng, trong khi Hà Nội chỉ khoảng 10%. Giá nhà tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp khiến nhu cầu của người mua ở thực giảm mạnh.

Theo ông Lê Bảo Long, ngoài nỗ lực cá nhân, việc đơn giản hóa thủ tục nhà ở xã hội, minh bạch điều kiện thụ hưởng và mở rộng nguồn cung giá hợp lý sẽ giúp người trẻ rút ngắn hành trình an cư.

Ở nhóm khách thuê dài hạn, ông Long cho rằng đây là phân khúc khách hàng tiềm năng cho mô hình bất động sản dòng tiền. 72% người thuê dành dưới 30% thu nhập cho tiền nhà và 34% dự định thuê từ 3 năm trở lên. Các yếu tố được quan tâm nhất gồm chất lượng nhà, tiện ích, vị trí và môi trường sống. Khi nhà đầu tư chú trọng nâng chất lượng thay vì chỉ cung cấp “chỗ ở”, danh mục cho thuê sẽ ổn định và tạo dòng tiền bền vững.

Sắp xếp đơn vị hành chính mở ra cực tăng trưởng mới

Tại Việt Nam, Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) và Đà Nẵng đang đứng trước thời điểm bản lề: phát triển thành IFC trung tâm hạt nhân mới hay trở thành phần mở rộng của CBD hiện hữu. Thành công phụ thuộc vào việc định danh rõ mô hình IFC, phát triển công trình biểu tượng, hoàn thiện hạ tầng liên vùng - nội đô và có cơ chế thu hút tổ chức doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vncho biết, hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi giúp tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án. Giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022, giúp thị trường duy trì sự ổn định, giảm rủi ro. Hiện cũngchưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.

“Trong ngắn hạn, thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại”, ông Quốc Anhnhận định.

Ông Quốc Anh cho biết thêm, giá nhà cũng phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa hai thành phố. Tại Hà Nội, giá tăng mạnh suốt ba năm: 2023 tăng 14%, 2024 tăng 39% và2025 tăng 13%. Trong khi đó, TP Hồ Chí Minh chỉ tăng 3%, 4% và 5% tương ứng các năm. Lượng quan tâm tìm kiếm tại TP Hồ Chí Minh chỉ phục hồi từ đầu 2025, trong khi Hà Nội vẫn giữ độ “nóng”. Đáng chú ý, lượng tìm kiếm nhà tại TP Hồ Chí Minh từ người dùng Hà Nội tăng 49% trong quý III/2025 so với quý II. Nguồn cung khu trung tâm tiếp tục khan hiếm, buộc người mua trẻ dịch chuyển sang vùng ven - nơi có nhiều khu đô thị quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện ích và kết nối giao thông thuận lợi.

Tại TP Hồ Chí Minh, tuyến metro Bến Thành - Suối Tiênđã vận hành, dự kiến tuyến metro Bến Thành - Cần Giờsẽ khởi công vào ngày 19/12 và tuyến metro Bến Thành - Tham Lươngvào 15/1/2026, hướng tới hoàn thành và đưa vào khai thác trong giai đoạn 2028 - 2030, sẽ tái cấu trúc lại không gian đô thị theo hướng phát triển ra vùng ven.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2025 là một năm sôi động khi nhiều dự án mới trải dài cả nước. Đặc biệt, khu vực phía Nam rất nhiều dự án đa dạng phân khúc từ trung cấp đến cao cấp. Các dự án pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, nhất là dọc các tuyến vành đai và các khu đô thị tích hợp.

Năm 2025 cũng là thời điểm nhiều công trình hạ tầng trọng điểm bước vào giai đoạn hoàn thiện: các tuyến vành đai 2, 3, 4; cao tốc liên vùng; metro và đường sắt Bắc - Nam... Hạ tầng hoàn thiện kéo theo sự mở rộng đô thị, tạo dư địa tăng trưởng mới cho cả doanh nghiệp và địa phương.

Theo bà Hương, việc sắp xếp đơn vị hành chính cũng giúp mở ra các cực tăng trưởng mới. Khi địa giới và quy mô quản lý mở rộng, nhiều khu vực có cơ hội bứt phá, thu hút đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển mạnh hơn. Trên nền tảng vĩ mô ổn định, niềm tin thị trường được phục hồi và quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp ngày càng rõ nét, giai đoạn 2026 - 2028 được dự báo là chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam.

“Để giải quyết triệt để bài toán nhà ở, cần có vai trò phối hợp giữa Nhà nước và doanh nghiệp cùng chung tay. Thời gian qua, Chính phủ cũng đã có nhiều giải pháp để phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội và doanh nghiệp thì đưa ra sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Hiện tại, theo tôi biết thì cũng có nhiều dự án tại khu vực lân cận TP Hồ Chí Minh hiện có mức giá 30 - 40 triệu đồng/m², đây cũng là mức giá rất phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người lao động.

Chúng tôi cũng mong muốn Chính phủ có cơ chế, chính sách hỗ trợ tạo điều kiện để khuyến khích chủ đầu tư phát triển dòng sản phẩm nhà ở phù hợp với đại đa số người dân trong tương lai”, bà Nguyễn Thị Thanh Hương chia sẻ.